Umlegungsverfahren

Politik verständlich erklärt:

Umlegungsverfahren am Beispiel Hohler Morgen

von Frank Kleine Nathland

Hier unsere Audiodatei einfach zuhören, gesprochen von Frank Kleine-Nathland:

https://www.cdu-olsberg.de/assets/AUD-20210225-WA0006.mp3

Wir informieren Sie dazu:

Die Stadt Olsberg ist als anerkanntes Kneipheilbad in landschaftlich reizvoller Lage nicht nur ein wichtiger Gesundheits- und Tourismusstandort, sondern auch die Heimat zahlreicher produzierender Unternehmen, Handwerksbetriebe und Dienstleister. Wenn sich einige der vorhandenen Unternehmen gerne vergrößern möchten, andere Unternehmen sich evtl. in Olsberg ansiedeln wollen oder Firmen neu gegründet werden, werden dafür entsprechende Gewerbeflächen benötigt. Aufgrund der Tallage gibt es in Olsberg allerdings nur sehr wenige halbwegs ebene Flächen, die für Gewerbeansiedlungen in Frage kommen. Daher wurde vor einiger Zeit beschlossen, das bestehende Gewerbegeiet Hohler Morgen zwischen Bigge und Gevelinghausen Richtung Gevelinghausen zu erweitern, um bestehenden Firmen die Möglichkeit zur Expansion und neuen Unternehmen die Möglichkeit zur Ansiedlung zu bieten.

Die für die Erweiterung des Gewerbegebietes benötigten Flächen befinden sich momentan noch in Privatbesitz und werden überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Der Erwerb dieser benötigten Flächen durch die Stadt Olsberg soll im Wege der sog. Umlegung erfolgen.

Umlegung bedeutet grob zusammengefasst, dass alle vorhandenen und zusammenhängenden Flächen zu einer Masse zusammengefasst werden, die dann so neu aufgeteilt wird, dass die entstehenden „neuen“ Grundstücke nach Lage, Form und Größe für bauliche oder sonstige Nutzungen zweckmäßig gestaltet sind.

Dieses Ziel lässt sich dadurch erreichen, dass die Eigentümer bestehender Grundstücke ihre Zustimmung dazu erteilen, dass der Zuschnitt ihrer Grundstücke umgestaltet wird oder sie ihre Grundstücke aufgeben, dafür finanziell entschädigt werden oder ihnen eine Grundstücksfläche zugewiesen wird, die sich aus der Umlegung oder an anderer Stelle ergibt. Die Eigentumsgarantie des Bürgers muss insoweit hinter dem öffentlichen Interesse an einer geordneten baulichen Nutzung von Gemeindegebieten zurückstehen.

Im ersten Schritt tritt die Gemeinde an die Eigentümer der betroffenen Grundstücke heran und versucht eine einvernehmliche Regelung herbeizuführen. Handelt es sich dabei um kleine Flächen mit geringem Neuordnungsbedarf, kommt ein vereinfachtes Umlegungsverfahren, bei dem auch ein Grundstückstausch eine Lösung sein kann, in Betracht.

Da aber oft alteingesessene Eigentümer nicht immer bereit sind, sich an der Neugestaltung zu beteiligen oder darauf spekulieren, dass sie wirtschaftliche Vorteile erreichen, bleibt der Gemeinde oft nur der Weg des Umlegungsverfahrens.

Dazu leitet die Gemeinde das Verfahren durch Beschluss ein. Sie bezeichnet in dem Umlegungsbeschluss das Umlegungsgebiet und benennt die darauf gelegenen Grundstücke. Der Beschluss wird ortsüblich bekannt gemacht. Mit seiner Bekanntmachung trifft den Besitzer eine Verfügungs- und Veränderungssperre. Der jeweilige Eigentümer darf das Grundstück dann nur noch mit Genehmigung der Umlegungsstelle verkaufen oder baulich verändern. Zustimmungspflichtig sind auch die Einräumung von Nutzungsrechten, Begründung von Baulasten oder sonstige erhebliche Veränderungen der Erdoberfläche.

Das Umlegungsverfahren wird vom sog. Umlegungsausschuss begleitet, der aus dem oder der Vorsitzenden, je einem Sachverständigen für Vermessung und Bewertung und zwei Ratsmitgliedern besteht.

Ein Umlegungsverfahren ist verfahrensrechtlich in der Regel in ein parallel laufendes Bebauungsplanverfahren eingebettet. Daher setzen entsprechende Beschlüsse des Stadtrats zur Eröffnung eines Umlegungsverfahrens voraus, dass ebenfalls Beschlüsse zur Änderung des Flächennutzungsplanes und zur Aufstellung eines Bebauungsplanes vorliegen bzw. parallel gefasst werden.

Ein Umlegungsverfahren bietet für die Kommune in der Regel den Vorteil, dass sie alle benötigten Flächen zusammenhängend erwerben kann, und dass der Ankaufspreis einheitlich vom Umlegungsausschuss festgelegt wird, und dadurch langwierige und schwierige Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern vermieden werden können. Die Grundstückseigentümer sehen dieses naturgemäß natürlich anders. Bei einer direkten Veräußerung der Flächen an einen Gewerbetreibenden oder im Verhandlungswege an die Stadt rechnen sie sich in der Regel bessere Konditionen aus. Menschlich sicherlich absolut nachvollziehbar.

Die Stadt muss aber wiederum ein Interesse daran haben, Flächen möglichst günstig zu erwerben, da zu den Erwerbskosten u.a. auch noch Kosten für Infrastruktur und Erschließung hinzukommen, die in den späteren Verkaufspreis des Gewerbegrundstücks einkalkuliert werden müssen. Und wenn dieser kalkulierte Verkaufspreis am Ende zu hoch ist, evtl. auch höher als in den Nachbarkommunen, bleibt die Stadt ggf. lange auf ihren neuen und für viel Geld hergerichteten Gewerbeflächen sitzen.

Der Umlegungsbeschluss enthält Angaben über Verteilungsmaßstäbe und Wertfestsetzungen. Dazu erfasst die Behörde die Umlegungsmasse der Grundstücke, die zur Erschließung des Gebiets benötigten Verkehrs- und Grünflächen und die nach deren Abzug verbleibende Verteilungsmasse wert- und flächenmäßig. Das Gesetz sieht als Verteilungsmaßstab die Verteilung nach Flächen und nach Werten vor.

Bei der Verteilung nach Flächen erhält der Eigentümer ein ähnlich großes Grundstück. Vorteile oder Nachteile sind dabei in Geld auszugleichen. Bei der Verteilung nach Werten wird die Verteilungsmasse nach Maßgabe der Verkehrswerte der Grundstücke so verteilt, dass der jeweilige Grundstückseigentümer an der Umlegung wertmäßig beteiligt wird.

Sofern die Grundstückseigentümer mit dem vom Umlegungsausschuss ermittelten Grundstückswert absolut nicht einverstanden sind haben sie die Möglichkeit, dagegen zu klagen. Dieses sollte aber sicherlich nur der allerletzte Schritt sein und ist sicherlich auch nicht im Sinne der Stadt.

Bleiben Sie gesund – wir sehen uns !